Все о переуступке прав на недвижимость в новом доме

На данный момент существует несколько вариантов покупки жилой недвижимости. Способом, набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — один из возможных вариантов приобретения квартиры в новостройке. Суть переуступки заключается в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на не полностью построенную квартиру в рамках договора цессии.

С юридической точки зрения переуступка - не купля-продажа недвижимости.

В случае приобретения недвижимости в новостройке на условиях долевого участия, заключается договор с двумя участниками

• Первый участник сделки - владелец жилья находящегося на стадии строительства. Именно это лицо выступает в роли продавца. Продавцом недвижимости может выступать физическое либо юридическое лицо.
• Второй - потенциальный покупатель.

После подписания и государственного оформления такого двухстороннего договора девелопер несет ответственность и выполняет обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на переуступку требуются, если, например, полностью не исполнены денежные требования (продавец приобретал жильё в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена перепродажа квартиры

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по переуступке девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Право требовать незавершенный объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре. Это минимальные необходимые шаги, которые уберегут Вас от сделки с мошенником. Если была электронная регистрация сделки, то должны предоставить файл с договором и электронной подписью.
• Убедитесь в благонадежности застройщика. Всю необходимую информацию можно найти в свободном доступе. Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит проверять проектную декларацию (ПД) девелопера. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте девелопера.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности оформления переуступки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в ДДУ учавствуют стороны, которые не достигли совершеннолетия, потребуется разрешение соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы уберечь себя от неожиданностей, нужно убедиться в добросовестности лица, передающего Вам право требования.

Квартиры в новостройках чаще всего продаются в рамках ДДУ. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она гарантирует соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Следующий момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Требуется согласие девелопера на переуступку квартиры. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Даже если в ДДУ это условие не прописано, в случае покупки недвижимости по переуступке потребуется письменное уведомление уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто может продать жильё по переуступке?

Купить жильё в новом доме по уступке прав можно у лиц:

• У инвестора - ими могут быть либо люди, так и организации, а также закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы имеют до нескольких квартир и хотят их продать потому, что покупали квартиру для продажи.
• Подрядные организации - Очень часто в этой роли выступают компании работающие с девелопером на проекте. При строительстве дома подрядчик мог быть привлечён для выполнения части работ: подготовительные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материалов и другое. Распространена практика, когда застройщик расплачивается за услуги выполненные подрядчиком посредством квартир.
• Собственники, которые покупают недвижимость для своих целей, но решившие продать собственность в будущем.

Кто может стать собственником новостройки по переуступке?

Покупка квартир по переуступке доступна практически желающим. Как правило, причинами приобретения недвижимости по переуступке являются:

• Срочный переезд.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к моменту завершения строительства квартирография проекта уже не так разнообразна. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал конкретный объект в понравившемся районе, однако большинство подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Основные плюсы квартир по переуступке

Будьте внимательны при оформлении сделки. В первую очередь это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка предоставляет возможность купить квартиры в новостройке, когда все уже распродано. Особенно популярно для тех, кто ищет благоустроенное жилье с нетипичными планировками в конкретном районе.
• Переуступка дает покупателям большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а цены выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на стадии котлована.
• Продаваемые по переуступки квартиры являются новостройками, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Выгода при перепродаже квартир, приобретенных по переуступке, по завершении строительства.

Будьте внимательны при оформлении договора переуступки. Обязательно убедитесь в порядочности продавца и соберите список документов для оформления сделки.

Список необходимых документов

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• Когда продавец недвижимости находится в браке, необходимо предоставить согласие на продажу квартиры в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Simple в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки